四川旅游房地产开发的思考

友多

编辑：周小林

       伴随旅游业的快速发展,旅游开发问题已经全方位、深层次地渗透到许多相关行业中,并与之共同发展。在四川乃至全国,近几年出现了融合旅游开发与房产开发,并与旅游六大要素密切关联的新项目——旅游房地产开发。旅游房地产开发的盛行,也引来了旅游界人士的关注。
       2004年下半年,率先在成都市区打出旅游休闲主题大旗的“锦里”一条街拉开了文化商业地产的帷幕。今年,一系列由政府重点规划、开发商合作倾力打造的、承担一定城市功能的文化主题商业地产将陆续在成都以及周边市场上亮相。四川一些大型风景区及其附近,旅游房地产开发方兴未艾,仅世界自然遗产九寨沟风景区,自2004年至今,就有多个旅游房地产开发项目投入使用。
       面对滚滚而来的旅游房地产开发,各种问题也接踵而来,同时也引发我们对旅游房地产开发的深思。

       1、有序开发,避免盲目跟风
       近年来的旅游房地产开发,在城区体现为修建集旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的文化商业街区;在远离城市的风景名胜区,则体现为集当地文化、购物娱乐、休闲餐饮、度假观光于一体的大型旅游地产。以成都市区为例,重点规划了大慈寺片区、文殊院片区、宽窄巷子片区三大主题文化商业区,大慈寺片区规划面积约为26. 64公顷,文殊院片区规划面积为26. 53公顷,宽窄巷子规划了6. 62公顷的核心保护区和23. 7公顷的建设控制区。这三个片区全部建成后的总体量将超过100万平方米。地理位置上,从其中一个文化商业区到其他任一个文化商业区的地面交通距离,均未超过5公里。而在三大主题旅游地产之间,又有稍小一些的旅游文化街区分布其中。这些旅游文化街区都以川西文化为基调,突出老成都特色,在外观上,多数采用仿古建筑形式,功能上,几乎都包含吃、住、游、娱等旅游要素。初游一个这样的旅游文化街区,旅游者往往会有新奇感,被其中的古香古色古韵味所吸引。一旦游览三个以上这样的旅游文化街区,则不免会产生审美疲劳。
       从城区旅游文化街区的客源的角度来看,我们可将其简单分为两类。一类为外地游客,旅行社编排旅游线路时,讲求主题突出、不重复的原则。旅行社将同一城市中的旅游文化街区作为线路中的旅游点编排时,为避免重复,一般只取其一。另一类客源为本地居民,与前者相比,本地居民在本地旅游文化街区使用的可自由支配收入和消费水平较之外地游客,比较有限,而不同文化和自然资源,则更能激发旅游者旅游消费动机。过多雷同的旅游房地产项目,很容易分散客源,甚至有可能导致无序竞争,最终难以收回建设成本。80年代末90年代初,全国范围内曾出现人造景观热潮,光“西游宫”鼎盛时,全国不下800座,最终,绝大多数客源不足,或勉强维持,或倒闭。
       为避免出现无序开发的局面,笔者以为应采取以下措施:
       第一,政府应从全局出发,进行宏观调控,引导投资者。政府不能被暂时的经济繁荣景象所迷惑,有关职能部门可将旅游地产接待量与客源流量做深入分析。旅游地产接待量过小,则有可能导致客源流失;旅游地产接待量过大,则可能闲置资源。往往这些数据情况,普通投资者较难掌握。相关部门可将必要内容公开,起到引导作用。与此同时,旅游房地产开发在社会中也属于经济活动,应让市场起主导作用,政府不可过度干预,主要让市场调节。
       第二,投资者方面,应把握时机,在开发前深入研究项目的可行性。旅游理念与房地产开发相结合,除房地产开发本身所具备的可行性因素外,不能忽视旅游开发所必须具备的条件。
       1、进行市场调研,细分客源市场,分析旅游者的消费趋势,这是决策旅游地产的定位和具体产品提供的重要依据;
       2、对旅游房地产开发采取谨慎态度,避免旅游地产项目同质化,深入了解市场情况,做到对同行“知己知彼”,方能“百战不殆”;
       3、注重深度开发。在独具特色的外在形态下,注入内涵,增大产品的差异性,减小可替代性。使项目拥有深厚的文化底蕴,在市场竞争中长盛不衰,获得旅游者的长期青睐。

        2、开发与原有旅游资源保护相得益彰
       大多数旅游房地产开发,都以一定的旅游资源为基础,是房地产开发与旅游资源的密切结合。旅游资源的开发与保护,又一次提到了公众面前。2004年底九寨沟网站悄然挂出了一条关于征集沟口漳扎镇中查沟开发策划方案的公告。九寨沟管理局和九寨沟县拟在中查沟建设一个国际休闲度假中心,集超五星级宾馆、高尔夫球场、天然滑雪滑草场、民族商品一条街、马术表演场等于一体。对此,专家明确表示,尽管中查沟属于缓冲区,不属于核心景区,但无论是在核心景区内还是在缓冲区内,修建高尔夫球场肯定会影响核心景区的生态,比如引进的不是本土的新草种,比如除虫剂等。生态游,生态是前提,生态一旦遭到破坏,旅游、产业等一切都将成为泡影。而另一个项目,有着老成都名片之称的宽窄巷子,为将其打造为号称成都第一会客厅的休闲文化商业街区,近六成的现有建筑将被拆除,此举也引发了广泛的争议。
       旅游开发的前提必须是加强对作为旅游业基础的旅游资源的保护,特别是对那些具有不可替代性的旅游资源的保护。旅游资源进行相关开发时,如措施不当,易遭受到不同程度的破坏。在资源遭受破坏后,有些资源如植被,经过相当长的时间,付出相当大的代价后,可以自然恢复;但有些资源,一经破坏便根本不可能恢复。比如说人文资源,即使重建,往往其历史价值已不复存在。因此,在进行旅游地产开发时,若只注重开发,而不注重保护,只顾及眼前的经济利益,无异于杀鸡取卵。
       与其在资源遭到破坏以后,再来呼吁加强保护,不如在开发伊始,就兼顾到原有资源,进一步使二者相得益彰。所以,我们必须遵守如下原则:
       第一,对于人文古迹,应做到“修旧如故”。文物古迹的价值在于它们是历史的遗存,所以被称为“历史的载体”。如果修葺时不遵循古迹原有风貌,会严重破坏旅游资源本身最具价值的特征。对于古迹的维修,目的在于延续其寿命,而不是以现代人的眼光,对其进行美感改造,更不是现代先进技术展示的舞台。强调古迹的原汁原味,就是要体现其在特定历史时期的特定意义,展现历史风貌。甚至有些古迹,除了其自身所具有的历史价值外,还具有特殊的功能,如峨眉山伏虎寺的离垢园,虽建筑在绿荫丛中,屋顶终年却不积落叶,对这种古迹的修葺,还应注意本身的原理和科学性,才能保持原貌。
       第二,对于自然生态旅游资源,严防因开发引起的环境污染。开发时,往往会使用大量建筑材料,增加人员流动,汽车尾气排放也会增多,这些都会危害自然生态旅游资源。因此,在开发此类旅游资源时,尤其应注重环保问题。
       1、开发前论证可能带来的危害,特别对于不可再生的资源,一定要慎之又慎;
       2、在开发过程中,注意环境控制,如降低化合物的使用,控制汽车、人员数量;
       3、开发时,对今后长远的保护工作做出预见,并为今后的保护创造积极的条件。
       第三,解决开发与旅游容量的问题。一旦旅游地被超负荷利用,无限制接待游人,就会导致旅游资源损耗加剧,旅游环境质量迅速下降。对于旅游房地产开发中的旅游容量问题,可从这样几个方面来考虑:
       1、开发的接待设施应与本身的旅游资源相匹配。如果接待能力大于旅游资源的承受力,则会在旺季来临时,出现人满为患的局面,从而加大各种事故出现的频率;
       2、加强旅游规划开发的协调,针对旅游热点,开发出可替代项目,以实现旅游分流,缓解热点景区景点压力。
       第四,以开发弥补原有资源之不足。一些资源可能自身存在着这样或那样的问题,如基础设施建设滞后,接待设施及服务水平有限等。旅游房地产开发则可弥补这些不足。旅游景区景点要具备“进得去,出得来,散得开”的条件。进行旅游房地产开发,首先要解决交通问题,所以,旅游房地产开发能在一定程度上促进旅游交通设施的完善;其次,旅游房地产几乎都具有住宿、餐饮、娱乐等功能,要进一步完善构成旅游产品的组成要素,而且,外来的开发常常会带来外面先进的管理经验和技术,会促进当地旅游接待服务水平的提高。

        3、旅游房地产开发要顺应当前旅游发展趋势
       不管是从我国,还是从世界范围看,旅游需求呈现出越来越强的个性化、多样化,旅游者旅游经验的增多,对旅游产品提出了越来越高的要求。从旅游产品形式看,全包价旅游形式逐渐减少,半包价、小包价乃至自助游的形式增多;从旅游方式看,单纯的观光游、古迹游减少,商务旅游、休闲旅游、度假旅游以及特色旅游增多。      
        九寨沟的旅游地产项目大多数住宿设施拟建标准均为五星级或超五星级。成都市区的旅游房地产开发中,多数项目定位为高品质。内容上的千篇一律,无法满足旅游者的多层次需求,更不能适应旅游发展,因此,旅游房地产投资者,应有针对性地进行开发。
        第一,根据投资实力,对项目做出定位。投资实力是进行开发的前提条件。是面面俱到地兼顾大众化与个性化?还是在其中某一方面深度开发?这不只是纸上的规划,还需要付诸实践。
        第二,树立品牌意识,创自己的品牌。旅游房地产项目建成后,所推出的产品,具有普通旅游产品性质,其中即包含有形产品又包含无形服务。品牌的树立,有利于产品的宣传和促销,更有利于培育回头客,并在此基础上形成顾客忠诚度,最终使产品经得起市场的检验。
        四川旅游房地产已走上高速发展的轨道,发展中的问题亟待解决。通过对这些问题的思考,需要我们寻找出正确的解决途径,并付诸实践。这不仅关系四川旅游房地产发展的成败,也关系到四川旅游大发展的成败。